Restaurar la legalidad urbanística. Cómo hacerlo.

Requerimiento para restaurar la legalidad urbanística.

¿Te ha requerido la Administración para restaurar la legalidad urbanística y no sabes qué tienes qué hacer?. Aquí te lo explicamos.

Normalmente, cuando alguien lleva a cabo una actuación contraviniendo la legalidad urbanística, la Administración, entre otras medidas posibles, puede iniciar un procedimiento dirigido a la restauración del orden jurídico infringido y de la realidad física alterada o transformada como consecuencia de la actuación ilegal.

Lo explicamos con un ejemplo; imaginemos que queremos hacer obras en casa, consideramos que son actuaciones no sujetas a licencia y presentamos una declaración responsable en la que indicamos que sólo vamos a cambiar el suelo. Y no sólo cambiamos el suelo, sino también alicatado de cocina y baños, y dos ventanas. Un técnico del Ayuntamiento viene a nuestro domicilio a comprobar si efectivamente estamos ejecutando sólo las obras de cambio de suelo, y ve que no es así. Tras emitir el correspondiente Informe, el órgano competente del Ayuntamiento acuerda iniciarnos un procedimiento para restaurar la legalidad urbanística, y suspender la ejecución de las obras para que así, las obras que no habíamos declarado antes queden amparadas por la licencia correspondiente, y, abonemos la tasa oportuna.

Expuesto el ejemplo anterior procedemos a explicar cómo se articula ese procedimiento y qué debemos hacer.

La Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (en adelante LOTUP), regula en sus artículos 231 y siguientes dicho procedimiento. Así el artículo 233 establece lo siguiente:

Cuando los actos de edificación o uso del suelo se realizasen sin licencia u orden de ejecución, el alcalde, y en su caso, la Conselleria competente en urbanismo, de oficio o a instancia de parte, comprobado que los mismos carecen de autorización urbanística, ordenará, sin más trámite, la suspensión inmediata de las obras o el cese del uso en curso de ejecución o desarrollo.

De igual modo se procederá cuando la obra esté sujeta a declaración responsable y esta se haya omitido o cuando se pretendan ejecutar en dicho régimen obras sujetas a licencia.”

Así iniciado el procedimiento, y suspendida la ejecución de las obras, se concede un plazo de dos meses al interesado (en este caso puede ser al promotor, al propietario, al responsable del acto o, en su defecto, a cualquier persona que se encuentre en el lugar de ejecución, realización o desarrollo, y esté relacionada con el mismo, así como a las compañías suministradoras de servicios públicos, para que suspendan el suministro) para que solicite la oportuna licencia o autorización urbanística que corresponda o, en su caso, ajuste las obras a la autorización urbanística concedida.

Si cumplimos lo ordenado en el plazo de dos meses la Administración dicta un acto legalizando las obras, pero ¿qué pasa si transcurrido el plazo de dos meses no he solicitado la correspondiente licencia o acreditado la legalidad de la obra? En ese caso la administración actuante acordará alguna de las siguientes medidas de restauración de la legalidad, previstas en el artículo 238.1 LOTUP:

a) Tratándose de obras de edificación, no legalizables durante el desarrollo y la ejecución urbanística del planeamiento vigente en el momento en que fue realizada la infracción urbanística, las operaciones de restauración consistirán en la demolición de las edificaciones realizadas ilegalmente.

b) En los casos de demolición indebida, la restauración consistirá en la reconstrucción de lo demolido, cuando ello resulte procedente.

c) En el supuesto de parcelaciones ilegales, las operaciones de restauración consistirán en la reagrupación de las parcelas, la cual, según los casos, podrá venir acompañada de la roturación de caminos, desmonte o desmantelamiento de servicios, demolición de vallados y cualesquiera otras que resulten necesarias a tal fin.

d) En función de la actuación de que se trate, las operaciones de restauración consistirán, además, en la ejecución de todas aquellas operaciones complementarias necesarias para devolver físicamente los terrenos, edificaciones o usos al estado anterior a la vulneración.

e) Cuando proceda, en la orden de cese definitivo de la actividad.

Por último, deben aclararse las siguientes cuestiones.

I. ¿Cuánto tiempo tiene la Administración para iniciar el procedimiento de restauración de la legalidad urbanística? Si bien con la legislación anterior el plazo era de 4 años, con la vigente LOTUP el plazo es de 15 años desde la total terminación de las obras o usos del suelo realizados sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en la misma. Empezará a contar desde la total terminación de las obras o desde que cesen los usos del suelo de que se trate.

A efectos de dicho plazo se presume que unas obras realizadas sin licencia u orden de ejecución están totalmente terminadas, cuando quedan dispuestas para servir al fin previsto sin necesidad de ninguna actividad material posterior referida a la propia obra o así lo reconozca de oficio la autoridad que incoe el expediente, previo informe de los servicios técnicos correspondientes.

Este plazo no será de aplicación a las actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, terrenos o edificios que pertenezcan al dominio público o estén incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, o sobre suelo no urbanizable sujeto a protección, respecto a las cuales no existirá plazo de caducidad de la acción, en cuanto a la posibilidad de restauración de la legalidad y reparación al estado anterior.

II. ¿Y qué plazo tiene la Administración para una vez iniciado el procedimiento, resolverlo y notificar? Dispone de un plazo de seis meses, y comenzará a contarse:

a) Si no se ha solicitado la legalización, el día en que finalice el plazo otorgado en el requerimiento de legalización.

b) Si se ha solicitado la legalización, el plazo se iniciará el día en que se dicte el acto administrativo resolviendo sobre la licencia urbanística o autorización administrativa de que se trate.

c) En los supuestos en los que el procedimiento se hubiera paralizado por causa imputable al interesado, se interrumpirá el plazo para resolver.

Transcurrido dicho plazo se producirá la caducidad del procedimiento, ello sin perjuicio de que, la Administración dentro del plazo de los 15 años desde la terminación de las obras, inicie nuevamente el procedimiento.

Para cualquier duda puedes contactar con nosotros aquí.

 

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