Alquiler y concurso de acreedores

En el post de hoy hablaremos sobre cómo actuar cuando el arrendador o arrendatario entra en concurso de acreedores.

Imaginemos el caso de una promotora o constructora que se declara en concurso de acreedores y tiene varios pisos alquilados a terceros.

O, el supuesto en que el arrendatario de un local es una empresa que ha entrado en concurso.

¿Cómo actuar?

Lo primero que tenemos que tener claro es que, aunque el arrendador o arrendatario entren en concurso de acreedores, el contrato de arrendamiento sigue teniendo validez debiéndose cumplir el mismo como se venía haciendo, tal y como establece el artículo 61 de la Ley Concursal:

Art. 61.2: “La declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Las prestaciones a que esté obligado el concursado se realizarán con cargo a la masa. ….”

Por tanto, el contrato seguirá vigente y las partes deberán cumplir con sus respectivas obligaciones.

Vamos a analizar cada caso más detalladamente.

 El arrendador entra en concurso de acreedores.

Aunque la empresa propietaria del piso alquilado entre en concurso de acreedores, el contrato sigue teniendo plena validez. Nada cambia.

El arrendatario deberá seguir abonando la renta mensual, así como cualquier otro pago al que venga obligado.

Será el administrador concursal el que se ponga en contacto e indique la nueva cuenta bancaria donde realizar los ingresos.

Aunque la relación contractual no sufra cambios, por parte del administrador concursal o la empresa en concurso podrían solicitar la resolución del contrato en interés del concurso. Dicha solicitud se tramitaría a través de un incidente concursal, que es un procedimiento judicial en el que el arrendatario sería parte en el mismo y podría defenderse, decidiendo el juez si accede o no a la resolución del contrato.

¿Qué ocurre con el piso?

Al estar la empresa arrendadora en concurso de acreedores, todos sus bienes serán vendidos. Esto significa que el piso cambiará de propietario, subrogándose uno nuevo en la posición del anterior arrendador, pero debiendo respetar el contrato de arrendamiento en vigor. Un nuevo propietario no tiene derecho a rescindir el contrato al inquilino por el mero hecho de haberse subrogado en la posición de la anterior empresa. Por eso es muy importante que el arrendatario esté bien asesorado y tenga conocimiento de las condiciones de su contrato.

Igualmente, el nuevo arrendador no tendrá derecho a subir la renta, etc.

¿Puede el arrendatario comprar la vivienda que tenía arrendada?

Puede, para ello deberá hacerlo siguiendo las normas del plan de liquidación que se haya aprobado en el concurso, debiendo personarse en el concurso de acreedores o bien ponerse en contacto con el administrador concursal para que le informe al respecto.

En caso de finalización del contrato, se le debe devolver al arrendatario, descontándose los posibles desperfectos que pueda haber.

El problema viene cuando la concursada carece de liquidez para su devolución.

En ese caso, el importe de la fianza tendrá carácter de crédito contra la masa que deberá abonarse al arrendatario.

En caso de que esté firmada una opción de compra sobre la vivienda, si cumple los requisitos legales para su validez, la misma mantiene su vigencia.

El arrendatario entra en concurso de acreedores.

En caso de que el arrendatario entre en concurso de acreedores, por ejemplo, una empresa que es arrendataria en un piso o local comercial, el contrato sigue teniendo validez.

A pesar de que la empresa haya sido declarada en concurso, deberá seguir abonando las rentas cada mes, según se establezca en el contrato.

En caso de que no las pague y se haya declarado el concurso, se generará un crédito contra la masa a favor del arrendador. Esto significa que será un crédito que deberá pagarse a su vencimiento en caso de que la concursada tenga liquidez.

Si la empresa concursada carece de viabilidad y está destinada a la liquidación, interesa resolver el contrato cuanto antes para no perder tiempo.

Para ello, se deberá solicitar la resolución del contrato en el procedimiento judicial del concurso a través de un incidente concursal, según establece el art. 62 de la Ley Concursal.

La mayoría de empresas que entran en concurso terminan en liquidación por lo que, a la mínima duda sobre la viabilidad de la empresa, es recomendable instar la resolución del contrato.

Una vez se haya resuelto el contrato, las rentas adeudas se reconocerán con la calificación que corresponda, siendo por lo general que las rentas antes del concurso tendrán la consideración de ordinario y las posteriores a la declaración del concurso como créditos contra la masa.

El concursado podrá enervar el desahucio en arrendamientos urbanos en los términos establecidos en el artículo 70 de la Ley Concursal. Si la acción de desahucio se ha ejercitado contra el deudor antes de la declaración de concurso, podrá rehabilitar la vigencia del contrato hasta el momento de practicarse el lanzamiento si paga todas las rentas adeudadas, así como otros conceptos pendientes y las costas procesales causadas hasta ese momento.

Si desea comentarnos su situación puede hacerlo enviándonos un email aquí.

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